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　　在一个崇尚高楼的年代，楼宇靠近天空的竞赛，风驰电掣，玻璃幕墙和塔吊，占领着城市的领空。“摩天大楼建成之日，即是经济衰退之时”，劳伦斯魔咒仍在耳畔，但长沙的高层写字楼，已见诸四野。基于此疑问，凤凰房产长沙站特别策划“长沙写字楼望闻问切”系列报道，详述各方对长沙写字楼市场的解读，以及得失争鸣。过去的四篇报道，我们邀请诸多业内人士、投资者，就长沙写字楼市场进行探讨。此次，文章将立足机遇与挑战，关注长沙写字楼的前景及行业标杆。

　　“这是最好的时代，这是最坏的时代。”狄更斯《双城记》里的神来之笔，在之后各个时期，被人们广泛引用。对于长沙写字楼市场而言，这一句式依然可用——“这不是最好的时期，这是由坏转好的时期。”

　　盛夏已至，长沙写字楼市场度过加长版的淡季，终于在救市政策叠加、股市震荡之后，迎来一波市场热潮。因此，诸多项目跃跃欲试，准备入市，在久违的热潮中，沉默良久的市场争夺战，开始激荡起来。

　　早在2014年的第一季度，长沙写字楼市场的库存，便达到161万㎡，去化周期约为4年。2015年一季度，又有媒体报道指出，长沙甲级写字楼空置率超过40%。

　　过往的“稻草”扛在双肩，未来的雨也可绸缪。2014年在售的90个写字楼项目，还未修成正果，抽身退场，接下来还将有诸多项目，相继入市。

　　长沙写字楼项目摩拳擦掌，竞争白热化，基数大之外，同质化现象也较为严重。各项目之间的竞争，常常是建筑高度、办公配套的计较，局限于量的比拼，而不是寻找定位的差异性。

　　一味的拼配套，会拉高售价的同时，写字楼的空调、水电、物业等各类费用也将抬升，使用成本的增加，对初创型、成长型企业而言，是难以沉受之重。

　　作为内陆城市的长沙，外向型经济本就缺乏，因此对高端写字楼的需求相对有限，因而，集中开发顶级写字楼，盲目提升配套，远超市场实际需求，对项目而言，意味着更高的风险。

　　在写字楼分布方面，目前仍旧相对集中，五一商圈、芙蓉中路等传统办公聚集聚区，承载着长沙主要的办公需求，另一方面，这些区域的交通等配套压力，正与日俱增。

　　据盈石中国预测，仅芙蓉中路金融城区域，未来就将承载16万的工作者入驻。中心城区虽在不断进化，但毕竟承载力有限，避免同质化竞争之外，区域的分流是大势所趋。

　　近年来，长沙的各大新区争相生长，写字楼物业的建设亦如火如荼，但新区的配套及写字楼项目的建设皆未成形，短时间内，不足以支撑办公的分流。城市经济“多核发展”，在目前看来，仍有待时日。

　　2015的上半年，市场需求一直低迷，去化不甚理想。另外，出于营收的可持续，政府向来“偏爱”商业地产项目，因此，长沙写字楼何时告别高库存，与国足何时再见世界杯决赛圈一样，都是谜。

　　尽管，种种问题束缚着写字楼市场，但也并非一片沉闷，特别进入2015年下半年后，写字楼市场迎来了诸多利好。

　　长沙写字楼的发展不过20余年，而现在办公空间的主力承载者，仍是20世纪初诞生的商住办公楼、酒店式公寓等。这些老写字楼的停车问题、环境问题，一直制约着企业的办公体验的提升。

　　另一方面，随着人们生活理念的转变，居住条件普遍提升之后，“由奢入俭难”，人们希望办公环境得到改善，自然是顺理成章。就企业而言，因其成长和多元化发展，在办公条件明显滞后之时，也亟待更新换代。

　　数年之前，长沙优质写字楼相对紧缺，导致在2012年前后，诸多写字楼项目启动建设，如今集中入市，造成供应的阶段性饱和。但，长沙有大量改善型办公需求，可支撑市场度过低潮期。

　　在写字楼销售趋缓的2015上半年，股市却风头无两，诸多资金注入，成就了全民的股市狂欢。但自5月起，股市出现震荡，六月中旬更以连续的“黑色星期五”，彰显其残酷。

　　股市“过山车”，让更多的股民选择转身，开始投资楼市，特别是洋房、写字楼、商铺等高端物业，将前期收益予以固化。加上央行降息、降准连番登场，对提升写字楼项目的成交，无疑也送来了“助攻”，长沙写字楼市场逐步升温。

　　长沙市房产研究中心数据显示，2015年5月长沙写字楼成交7.47万平米，环比上升30.36%，为近一年来新高。随股市继续动荡，同时，6月央行降息、降准又飘然而至，可以想见，这波成交热潮还将持续。

　　大众创业风云激荡，则是写字楼市场另一个引擎，为不断升温的市场，持续注入动力。创业者们万马奔腾，皆需要栖身之处，写字楼作为他们的主力发展平台，值此市场回暖之时，谁御马有术，谁就能率先突围。

　　市场需求决定写字楼的自我修养，在硬件方面，各写字楼早已积极应变，在电梯、车位、大堂、外立面等方面，在相对陈本区间内，尽力做到极致。软件服务方面，亦积极探索，争取独占鳌头。那么，面对长沙琳琅满目的写字楼项目，购买者应该为谁转身?

　　性价比是首当其冲的词汇，当然，这一词汇并不具有明确指向性。因此，可例举一系列典型案例，用以说明，比如城南的世纪新都荟，城东的新世界创邸loft，核心城区的绿地中心与泊富国际等。

　　位于南城韶山南路、井湾子核心的世纪星都荟项目，经过适当整合，以8000元/㎡左右的价格，卖5A写字楼标准的产品。其配置，即便在身为价格洼地长沙，一般也达到12000元/平方米以上。

　　另外，世纪星都荟所临主干道之一的八车道木莲路，如今处于最后施工阶段，今年九月将全线贯通，拉通韶山路、芙蓉路、武广新城。正因为这一原因，成就了项目突出的性价比。待木莲路全线贯通之后，这种价格再难寻觅，因而，此时抄底入手是不错的时机。

　　对于创业者而言，在售价之外，扶持政策也十分重要。武广片区的新世界创邸loft，拥有超100%使用率的同时，项目挂牌了“雨花区中小型创业企业孵化基地”，将针对中小企业创业者，给予专项的政府扶持政策，推动企业发展。

　　对于金融及周边企业而言，位于芙蓉中路的绿地中心是不错选择。绿地中心致力于创造完整金融生态链，为长沙金融产业搭建服务交流平台，成为金融创新的新空间，为金融机构提供发展的一切要素。

　　与绿地中心一路之隔的泊富国际广场，10万㎡购物中心年内开业，华为、三星、新华保险等品牌企业也已入驻，此时，若搭上项目清盘的末班车，不久之后即可投入使用或取得收益。

　　写字楼作为企业获得财富的平台，常常是城市建筑中的“高富帅”，代表一座城市的形象，并见证其发展与蜕变。对于投资者而言，购买写字楼就如同下棋，有经天纬地，有策略和公式，却没有标准答案。

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