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　　近日，央视财经频道《经济半小时》报道一个楼盘：将办公用房包装成公寓楼盘，出售给购房者。最重要的是，此类事件遍布全国。

　　今年 6 月，王先生到住建局办理不动产证时意外发现，自家房屋的用途竟然显示为办公用房。

　　王先生以为自己搞错了，问了周边其他业主后发现，其他业主也以为自己买的是公寓而不是办公室，这下业主们才意识到是不是哪里出了问题。

　　这样的场景南京业主再熟悉不过了，因为此类事件的维权已经持续了近半年，此起彼伏的维权，一家接着一家。几乎可以这么说，南京的公寓一半以上都是存在类似问题的。

　　而据我所知，南京还有大量的公寓维权未果，苦苦维权大半年的业主痛苦不堪。南京的办公被当公寓来卖目前维权的诉求有几个典型的案例：

　　安家江北的消息：频繁收到多位网友的愤怒投诉称之前买的公寓楼，莫名其妙变成了办公用房。给他们带来了非常大的困扰，有些业主，不得不诉诸于向开发商维权。

　　很多人不明白，公寓和办公到底有什么差别，最明显的区别，就是公寓楼可以用来居住，但办公性质的房子，是不能用来住的。国内其他城市，曾经出现拆除办公房间内卫生间、上下水等，对买房人来说是非常大的损失。而投资的买房人，无论是租还是卖，都会存在一定的困难。

　　此外，办公性质的房子还有这样的风险：销售时样板间有水电气，但交房之后，你会发现自己买的房屋根本就不能通燃气。会造成很多困扰。

　　在这里提醒购买公寓的买房人，拿出你的《商品房买卖合同》仔细看看一看：你的合同中，商品房用途那一栏，会出现“住宅”“公寓”“办公”等不同性质。赶紧去看看你的房子到底是办公还是公寓。

　　在这里我要提醒下各位购房人，在购买前，就要学会分辨你买的房子，到底是公寓楼还是办公楼。因为哪怕是同一个项目，也会出现公寓和办公混搭去卖的现象。那么到底如何去分辨？遵循以下几个步骤：

　　第五步：在弹出页面中，选择并点击最右侧图片，这是商品房预售许可证，你就能看到这栋楼，到底是公寓还是办公了。

　　南京房产局商品房管理科负责人表示：已经接到了很多投诉，首先关于颁发的销售许可证以及签约的商品房合同，我们肯定都是以办公性质颁发的，但买房人可能受到开发商宣传误导，以为是公寓。

　　1：购房者自己要承担一部分责任，在签约之前要看清合同，多方面去观察，是否是办公性质的；

　　2：开发商如果在前期宣传是公寓，涉嫌虚假宣传的话，去市场监督管理局去投诉

　　3：2017年3月10日，南京出台了《关于加强商业办公等住宅类建筑项目管理的通知》新规，明确要求商业办公等非住宅类建筑，不能按住宅套型设计，是不可以有卫生间等的，关于改变规划可去规划局询问，当初为何验收。但在2017年3月份这个规定之前签的，因为当初没有这个政策，就不能找规划局了。

　　对于土地使用性质，有被维权开发商回应：“在公示栏上，楼盘土地性质写得很清楚，就是作为办公，公寓只是商业地产投资方的一种居住形式，是我们房地产产权术语之一。”

　　实际上，现在市场上确实存在部分商品房，原本是办公性质，却以公寓知名在市场售卖，很多买公寓的购房者无法分辨清楚，也不注意合同上的房屋性质和属性，结果被忽悠。

　　公寓和办公到底有什么区别？我总结了一下，对买房人影响比较大的主要有以下三点：

　　1、公寓可住，可通水电气，但办公不可住。公寓和办公，在设计时会有所侧重。办公楼没有独立的下水管道和排烟管道，而且，你见过哪个上班族用的写字楼通了燃气的？公寓可住，公寓有一定的居住属性，水电可申请民用，也能接入燃气。

　　2、商业办公类非住宅类建筑不得按单元式或住宅套型设计，一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局。同时，除食堂外，不得设置厨房，开水间或者饮水供应点、卫生间应当集中设置。办公、工业、科技研发等建筑需设置带独立卫生间的套间，此类套间面积不得超过本层建筑面积的20%，且不得分割销售。

　　3、办公楼公摊面积更大。由于规划不同，公寓与办公结构设计上也有着差别，办公楼的回字形走道设计，导致办公公摊更大。

　　很多写字楼、办公楼变身公寓，在房地产行业并不稀奇，因为写字楼价格远不如公寓价格高，所以不少开发商就将写字楼改建成酒店式公寓再面市，售价高但卖得也很好。

　　不过，2017年，南京市专门发文，规范南京商业办公等非住宅类建筑项目管理，明确要求此类建筑不能变相建成公寓类建筑。同时，除土地出让合同约定可配建酒店式公寓外，商业办公类非住宅类建筑室内建筑功能一律不得标注酒店式公寓功能。

　　通知要求，商业办公类非住宅类建筑的室内建筑功能，除土地出让合同约定可配建酒店式公寓外，一律不得标注酒店式公寓功能。

　　在销售时，开发商应向购房人明确表示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况，告知购房人应严格按照规划用途经营使用，不得擅自改变用途、不得利用层高加建隔层，并在认购书和购房合同中与购房人明确约定。

　　对规划核实后擅自在内部分加层、增加建筑面积等违法建设行为一经举报查实，各职能部门需按照相关规定严肃查处。

　　而对于公寓政策，各地明显都非常凶残。上海堵得最严苛，不仅明令禁止在商用性质土地上盖公寓，还禁止市场上的二手公寓流通买卖。

　　深圳现在出让的商用土地，还是可以有合法的商务公寓，但开发商必须自持，只能用于租赁，不可分割销售。

　　现在，很多城市的商用土地，都允许转成住宅性质，可以有民用水电甚至管道燃气，但前提必须是：开发商自持，只能用于租赁，不可分割销售。依据是 2016 年的一份国务院文件——《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。然而没有多少人去执行。（来源：365楼市 部分内容出自：安家江北）返回搜狐，查看更多