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　　疫情及疫情防控措施虽对承租人开展经营造成了一定不利影响，但并未限制房屋使用，不能认定为租赁合同目的无法实现，承租人无权据此解除合同。

　　2019年11月14日，王某承租A公司房屋用于经营服装销售，租期自2020年1月1日至2021年9月30日。王某向A公司支付押金及截至2020年3月31日前的租金、管理费，此后未再支付。A公司分别于2020年2月15日通知大厦自2020年2月17日开始营业，于2020年4月22日通知租金交纳推迟至2020年5月11日开始，并明确租金减免政策。王某收到上述通知后未支付租金，并于5月底欲搬离涉案房屋，因A公司未向其开具“出门条”，故商场管理人员未放行，王某未能搬离涉案房屋。A公司于2020年6月5日在涉案房屋处张贴“通告”并张贴封条，要求解除合同、返还房屋。2020年7月1日，王某诉至法院，要求依据“不可抗力”规则解除合同；A公司反诉，要求确认涉案合同于2020年6月5日解除。2020年9月14日，经法院组织协商，双方交接房屋。

　　法院经审理认为，A公司自2020年2月15日即通知王某商场自2020年2月17日开始营业；在此之后，王某亦可自由进入涉案房屋。虽然疫情确对王某业务开展、业绩经营产生一定影响，但对王某使用涉案房屋并用于经营而言，并未构成“不能预见、不能避免并不能克服”的客观情况，现有证据亦足以证明疫情期间涉案房屋仍在使用，即使未能正常经营，也主要是因为王某拒绝开门营业；退一步讲，即便受疫情影响，涉案房屋无法发挥全部经济效用，但双方仍可通过变更合同履行期限、履行方式、价款数额等方式，重新达致权利义务平衡的状态。另外，承租人取得房屋使用权用于经营，系其签订租赁合同的主要目的。本案中，A公司已依约将涉案房屋交付给王某，王某的主要合同目的已获实现。至于王某陈述因商场客流量减少致其无法经营获利的意见，盈利仅为王某通过使用租赁房屋开展经营的结果，盈利与否受多种因素影响，盈利非双方签署涉案合同的直接目的；并且获取利润亦非仅仅仰赖客流量予以实现，亦可在短期内通过变更经营模式、加强线上交易等方式积极增加创收，特别是考虑到涉案合同的长期性、防控措施的暂时性，实难称之为合同目的无法实现。因此，在疫情并未致使涉案合同目的无法实现的情况下，王某依据“不可抗力”规则无责解除涉案合同依据不足。相反，王某拒付租金，并经A公司催要后仍拒不缴纳，并以自己的行为明确表示不再履约，构成根本违约，A公司有权按照法律规定和合同约定解除涉案合同，其于2020年6月5日在涉案房屋张贴通告，通知王某解除涉案合同、收回涉案房屋，系行使合同解除权，故涉案合同于该日解除。

　　承租人虽然于疫情期间欠付租金并擅自搬离房屋，构成违约，但是出租人超过合理期限未及时收回房屋，无权主张因其怠于收房而扩大的损失。

　　2019年7月30日，张某2承租张某1房屋用于开办教育培训，租期自2019年6月9日至2022年6月8日。受疫情影响，张某2迟延支付租金。期间，张某2多次向张某1主张减免租金，但张某1未同意。2020年7月6日，张某2通过邮箱向张某1发送解约函，并搬离。张某1不同意解约，亦不同意交接房屋。在诉讼期间经法院反复释明，2021年4月6日，张某1与张某2办理了涉案房屋的交接手续。

　　法院经审理认为，张某2自行搬离房屋构成违约，应当承担违约责任。但张某1在明知涉案合同继续履行已不具备可行性的情况下，仍未及时收回房屋以减少损失，任由房屋空置、损失扩大，自身存在过错，故判决张某1自行负担自张某2搬离至其接收房屋期间的部分租金/占有使用费用，其余部分由张某2负担。

　　疫情期间，出租人违反再交涉义务，拒绝协商变更合同，受疫情防控措施不利影响的承租人经营困难提出解约，法院判决适当减轻承租人的违约责任。

　　2018年，A公司承租张某名下房屋用于教育培训，租期自2018年10月1日至2024年9月30日。A公司支付租金至2020年3月31日。2020年1月26日，市教委通知要求暂停各类校外培训机构所有线下课程和集体活动，恢复时间将根据本市疫情防控工作情况另行通知。2020年3月15日至2020年9月8日期间，A公司一直与张某就交租、减免租金等事宜进行协商，但张某不同意任何租金减免方案。在此期间，A公司向42名学员退款共计420 068.91元。2020年8月28日，A公司搬离，双方交接涉案房屋。同日，相关行政部门通知自即日起，全市学科类校外培训机构可向审批机关书面申请，经批准后，恢复线下课程和集体活动。

　　法院经审理认为，A公司仅以履约困难为由，提前搬离涉案房屋，构成违约。但需要考虑到，疫情对于以教育培训为主的A公司开展经营活动产生不利影响，在此期间，A公司既无营业收入、又面临多项开支且向学员退费等实际困难，在此情况下仍积极筹措资金以支付租金，并寻求继续履约的合理方案，为维持租赁关系已作出努力；而张某在明确A公司经营困难的情况下，拒绝任何减免租金方案，导致A公司难以继续维持，最终提出解除租赁合同。张某行为违反情势变更制度规定的再协商义务，与“共担风险、共渡难关”的司法政策相悖，对于租赁合同最终不能履行亦应承担一定责任。法院综合考虑上述因素，结合合同的实际履行情况、A公司的过错程度、张某的实际损失以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，较大幅度酌减了A公司承担的违约金数额。

　　承租人享受减免租金优惠政策的权利与诚实信用原则并不冲突。双方经平等协商，对合同的变更或解除应视为该处理方案符合当事人意愿。协商结果系双方在充分考虑包括租金减免政策在内的客观情况后达成的。故不宜再以变更合同前已公布的租金减免政策为依据，否认协议的效力，否则有违诚实信用原则。

　　2019年8月，原告A公司（承租方）与被告B公司签订《写字楼租赁合同》。新冠肺炎疫情发生后，A公司主张己方符合租金减免政策，遂向B公司申请减免租金，B公司未同意。双方协商后签署《写字楼租赁合同解除协议》，明确了租赁合同解除后的权利义务。后A公司主张自身未能充分享受租金减免政策，要求B公司再返还其已支付的三个月租金。

　　法院经审理认为，A公司作为理性民事主体，在认为其应享受相关优惠政策情况下，仍与B公司签署《写字楼租赁合同解除协议》，该行为系其综合考虑其经营状况、履约能力等因素的情况下对相关优惠的放弃。在此情况下，A公司再次依据相关规范性文件要求享受租金减免政策，并要求B公司返还其已支付的租金，该行为系对其前法律行为的否定，违反诚实信用原则。A公司所依据的租金减免政策并非效力性强制性规定，不影响解约协议的效力，故对于A公司的诉讼请求不予支持。

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