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　　济南东部CBD(中央商务区)的写字间单价高达6元—7元/平方米/天,仍一间难求。而部分老城区的写字楼,尤其是老旧写字楼,单价低至每平方米每天几毛钱,却难以出租,出现了较高的空置率

　　当前,济南的写字楼市场可以用冰火两重天来形容。经济导报记者近期调查发现,济南东部CBD(中央商务区)的写字间单价高达6元—7元/平方米/天,仍一间难求。而部分老城区的写字楼,尤其是老旧写字楼,单价低至每平方米每天几毛钱,却难以出租,出现了较高的空置率。

　　老旧写字楼该何去何从?接受经济导报记者采访的业内人士表示,虽然老旧写字楼可以升级改造,但仍要看改造升级后租金能否大幅提升。“如果无法大幅提升租金水平,不如改造成经济型酒店或者长租公寓一类的租赁住房,毕竟这是有政策支持的。”长期关注济南写字楼市场的杨朝星表示。

　　“公司已迁到济南CBD片区,敬请光临。”日前,经济导报记者收到了一家公司负责人刘杰的微信。此前,刘杰的公司在济南北园大街附近办公。

　　刘杰告诉经济导报记者,之所以搬到现在的写字楼并不是因为价格。“现在的房租比之前高了不少,和以前相比,仅租金和物业费每个月公司就要多支出近1万元,但我觉得比较值。以前的办公地点设施老旧,供暖和制冷设施也都不太好,大堂、停车场和周边环境较差。”刘杰解释说。

　　实际上,刘杰一开始想把办公地点迁至绿地中央公馆,“没想到租金高还抢手,已经没有空余的位置,只能在周边找。”

　　作为一家房地产策划公司负责人的杨朝星深耕商业项目多年,对济南的写字楼市场颇有了解。在他看来,近几年济南东部片区迅速崛起,写字楼市场表现不错。尤其是CBD、汉峪金谷以及奥体等片区的写字楼尽管售价高,但租金和出租率都比较好。

　　“济南东部的写字楼吸引了部分知名企业,并产生了‘虹吸效应’,引得更多业主入驻。”杨朝星表示,东部大部分写字楼“整层或者整栋出售”已形成规律,部分高端写字楼群甚至成为世界500强企业的“俱乐部”,“虽然租金比较高,但入驻率同样也很高。”

　　东部写字间房租有多高?杨朝星告诉经济导报记者,CBD片区的写字间租金水平多在6元—7元/平方米/天。

　　在CBD片区,一写字楼的运营经理韩娜娜告诉经济导报记者,他们的写字楼入驻率比较高。“前不久有家公司要搬迁,我们刚把写字间要出租的信息挂出去不到2天,就有家新公司要求入驻,可以说是无缝衔接。”

　　韩娜娜告诉经济导报记者,除了提供正常的物业服务外,他们还提供了增值服务。“如通过联谊会的形式,为入驻的企业和周边写字楼的上下游相关企业组织联谊,增加人脉。因为年轻人比较多,还会不定时举行相亲联谊会。”

　　与新写字楼火热的情况不同的是,在老城区的部分写字楼,尤其是老旧的写字楼空置率比较高。

　　“以前办公的写字楼很多房间都空出来了,价格也很亲民,每平方米每天才几毛钱。就算这样,有些企业来考察后还是没有定下来。”刘杰解释说,“主要是设施老旧,供暖和制冷设施都不太好,配套服务落后,形象也不好。”

　　正如刘杰所言,经济导报记者此前去刘杰公司所在地采访时感受也不太好。其公司所在的楼层,楼道光线比较暗,而且ABCD四个区域的划分不明显,也没有指示牌,绕来绕去不好找。就在经济导报记者绕来绕去也找不到刘杰的办公室时,一位同样也绕迷糊了的市民向经济导报记者打听某个公司的位置。该市民向经济导报记者吐槽:“没来过的人很容易绕迷糊了。”最终,经济导报记者和该市民不得不打电线日,经济导报记者再次来到该写字楼看到,原先某教育培训机构租用办公室、教室等所在的楼层已人去楼空。

　　仍在此办公的一家企业负责人表示,该写字楼的设施和配套服务已然落后。以电梯为例,虽然入驻率不高却明显不够用。“以前中午下班时基本上要等15分钟,现在教育培训机构等租户搬走了,差不多等七八分钟就行。”另外,由于该写字楼建设时间较早,停车位一直比较紧张。“这个楼开发得比较早,仅有的地上车位不能满足停车需求,很多时候不得不在周边找停车位。”该负责人表示。

　　虽然配套设施等不尽如人意,但该负责人表示其胜在租金便宜。“房租加物业费每个月才一两千块钱,在一些高端的写字楼,同平方数的写字间怎么也得小万元。”

　　同样的情况也出现在泉城路商圈附近的写字楼。经济导报记者注意到,其中一家写字楼的出租均价为17.95元/平方米/月。在西门桥附近的一家写字楼的出租均价为27.47元/平方米/月。而距离泉城广场不远的一家写字楼租金水平更低,均价在0.5元/平方米/天。

　　杨朝星表示,数据显示,现在不少老旧写字楼的空置率在40%左右。“设施陈旧,很多楼层只有一半的房间在使用。如果继续这样运作下去,空置率只会越来越高。”

　　“我们也想对写字楼进行改造,只是有些硬件设施无法改造,而且成本太高。作为运营方,我们承担不起。”刘杰此前所在写字楼的运营方负责人任献礼对经济导报记者说。

　　任献礼告诉经济导报记者,单从硬件上看,他们运营的写字楼和近几年新入市的项目完全不处于一个量级。“我们测算过,包括电梯、消防设施、中央空调以及网络硬件设施等升级改造的成本大概需要1000万元。”

　　在杨朝星看来,老旧写字楼是否需要改造,要弄清楚项目所处区域租金“天花板”是多少,基于当前经营的租金水平,项目改造后上升空间大不大。“最好的结果是在可承受的周期内获得理想的投资回报率,例如改造后租金能翻倍上升。就怕写字楼翻新之后才发现租金增长空间有限,如果租金成本不能大幅提升,反而因为翻新投入不得不提升租金水平而失去了价格优势,就得不偿失了。”

　　难道老旧写字楼就不能焕发“第二春”吗?杨朝星认为可以,比如改变用途,“在无法对硬件设施进行大面积改造的前提下,其实可以将写字楼改造成经济型酒店或者租赁住房。毕竟从现在的情况看,租赁住房在市场上还是挺吃香的,而且用水、用电、用气执行民用价格标准,最重要的是还有政策支持。”

　　杨朝星告诉经济导报记者,2019年前后济南不少写字楼整体改为长租公寓,虽然投入相对比较多,但入驻率均在80%以上,投资回报率超过了写字楼。

　　其实,早在2018年济南市印发的《关于培育和发展住房租赁市场的实施意见》就明确提出,鼓励房地产开发企业、物业服务企业、房地产经纪机构设立子公司开展住房租赁业务,以提供中小户型、中低价位住房租赁服务为主,形成大、中、小住房租赁企业协同发展格局。同时,还鼓励住房租赁国有企业和社会组织将闲置和低效利用的工业厂房、商业用房、写字楼等,在符合消防、结构等相关安全规定的前提下,按规定程序审批后改建为租赁住房。改建后的租赁住房,用水、用电、用气执行民用价格标准。

　　“从现实情况看,老旧写字楼焕发‘第二春’是可以的,就看运营方的运营理念了。”杨朝星表示。

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