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　　签订租赁合同主体是否就租赁房屋具有相应的产权或经营管理权，这是出租方签订合同的权利来源和整个交易的基础，因此承租人在签订租赁合同的时候需要注意出租房产权的真实性和完整性。

　　需要特别指出的是，由于商业分工的细分化，较多的商业地产项目是由专业的经营管理公司负责经营管理（包括出租）而非产权人本身，在这种商业模式中，产权人与经营管理公司为委托关系，经营管理公司代表产权人与承租人签订相应的租赁合同并收取租金。因此作为承租人，在签订合同之前需调查清楚经营管理公司的受托权限、租赁范围。

　　《合同法》第229条规定了“买卖不破租赁”的基本规则，即物权变动不影响租赁合同的效力；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条前半句同样明确租赁权利人变更，承租人请求房屋受让人继续履行租赁合同的，人民法院应当支持。上述条文中规定了买卖不破租赁的基本原则。

　　但除此之外，《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》（法释〔2000〕44号，下称“担保法解释”）第66条、《中华人民共和国物权法》（下称“物权法”）第190条以及前文提及的房屋租赁解释第20条后半句。这些条文又具体规定了租赁权与抵押权之间的关联，分为如下几种情况：

　　A. 租赁先于抵押，租赁关系不受抵押权影响。具体而言，当租赁合同的成立及租赁关系的设定先于租赁房屋的抵押权之设定（以抵押登记为准），则租赁关系应当合法保护，承租人的租赁权不受租赁房屋的抵押而影响。

　　B. 抵押权先于租赁的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。担保法解释和房屋租赁解释的规定，均约束了抵押权人优于承租人租赁权的情形，即抵押权先于租赁的设定（同样以抵押登记为准）。

　　C.被查封先于租赁的，承租人在房屋被执行后同样无法要求受让人继续履行租赁合同。需要强调的是，原则上该房屋被执行应当为设立于租赁之前的查封权利人所申请的执行。

　　根据以上法条的规定，我们可以得出结论：抵押或查封先于租赁权设定的，则抵押（查封）能破租赁。

　　然而在实践中，存在较多情形是：系争房屋已经设定抵押或被查封，产权人为了增加对房屋的执行难度，刻意在被抵押或查封后与案外人“倒签”租赁合同，并尽快交付给案外人，以形成带租约的执行以增加执行难度。

　　根据《上海市高级人民法院关于在执行程序中审查和处理房屋租赁权有关问题的解答（试行）》（沪高法[2015]75号）第5条规定，案外人主张对执行房屋享有租赁权的，应当提供书面租赁合同（租期为六个月以下的，可以不提供书面合同）、占有房屋的凭证（如入住、装修手续文件、水电煤等公共事业费缴纳文件）以及租金支付凭证。

　　由上述规定可知，租赁是否设立在抵押或查封之前的判断标准，应当考察双方签订租赁合同的时间、权利人向承租人交付房屋的时间及承租人实际占用房屋的情况进行判断。举个例子：若承租人在设定抵押或查封前已经签订书面租赁合同，但一直未交房入住，可能会被法院认定为“未设定租赁”而不享有“买卖不破租赁”的权利。该条认定标准可能对承租人的承租权构成侵害，因为承租人是否实际使用租赁房屋为承租人的自由，不能因其未使用租赁房屋而否认承租人的承租权。根据以上分析，在企业承租写字楼中，为了防止在签订租赁合同之后因为自己长时间未使用租赁房屋，出租人在房子上故意设定抵押权，承租人应在租房时尽快投入办公经营使用，保证自己的合法权益。

　　免租期，一般是指在租赁关系存续期限内的某段期限，在该期限内承租人无需缴纳租金的期限，但在免租期内承租人通常仍然需要支付物业管理费（有些租赁合同会就物业管理费给予一定的折扣）、公共事业费以及其他除租金之外的相关费用。承租人在签订租赁合同时，应注意免租期间是否有其他费用的支付约定。

　　不少出租方为了保护自己的租金收益，会在租赁合同中将免租期拆分在不同期限行使，比如三年租期、两个月免租期，则可能会要求两个月免租期拆分为起租时享受一个月，最后一年租期再享受另一个月的免租期。此外，出租方可能还会将免租期的租金作为承租方违约的违约责任，在租赁合同中约定若承租方发生违约而解除合同的，则应当将免租期的租金作为违约金的一部分要求承租方补足。因此企业在承租时需要特别注意这类与免租期相关的条款，以免发生额外的损失。

　　此外，在租赁期限条款中不可缺少的是续约条款。续约条款是写字楼租赁合同中的一项重要条款，其重要原因为该条款对双方的经济利益都密切相关。对于承租方而言，即便合同签订时已经约定整个合同的租赁期限，但在承租方已经投入巨额装修和运营成本的情况下，除非承租方经营不善或经营商另有安排的，承租方一般会倾向续约，以此来摊薄装修和运营成本。相反对出租方而言，写字楼成本较高，而任何一家企业承租下来后都需要对房屋进行装修，出租方则不可避免地将承担中介费、免租期等经济成本，若在租金标准可以接受的情况下出租方一般会倾向保留原承租方。

　　而在租赁合同的续约条款中，双方通常会约定在租赁合同到期之前的某一段期限，双方中的一方有权向对方提出续约（具体哪一方提出续约，取决于双方在谈判中的议价能力），若该方提出续约的，则另一方应当配合对新租期项下的条件进行谈判和协商。

　　关于前述提到的合同到期前的某一段期限是多久期限？本文认为一般情况下双方约定六个月左右的期限较为常见，这一期限的长短主要考虑到任何一方如决定不再续约的，寻找新的承租方或新的经营场所同样需要一段较长期限，因此六个月的期限通常较为合理。

　　此外，即便双方在合同中已经约定了相应的续租条款，但该条款并不意味着双方必然会在租赁期限到期后续约，其保留的只是一个双方友好协商的机会和权利，根据合同法司法解释二的规定，这样的约定较难认定双方已经对后续租赁关系达成本约缔约，而这样的约定也最多属于预约合同，双方的合同义务无非是就本约进行协商、谈判。有鉴于此，任何一方违反该条内容是否应当承担违约责任、如何承担违约责任，在司法实践中可能较难认定。

　　交房日，是指双方约定出租方将租赁房屋交付给承租方之日。需要特别强调的是在有些商业项目中，签订租赁合同时所租赁房屋的地产项目尚在建设期间，在这些商业项目签订的租赁合同中，双方会约定一个具体的日期作为交付房屋时间节点，出租方同意并保证在该时间节点到来时租赁房屋将竣工验收合格、可以投入使用的租赁房屋交付给承租方。

　　《房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”根据该规定可见房屋在办理完成竣工验收备案后，已经可以交付使用，但在实践中办理产权登记（初始登记和变更登记）则可能会存在时间上的滞后性，但这并不影响相关权利人对房屋的使用；而且从房屋租赁合同的合同目的来看，出租人系将租赁房屋的使用权让渡给承租人。因此本文认为在租赁房屋办理完成竣工备案后，已经具备了实际交付租赁房屋给承租人的条件，即出租人已经具备了履行租赁合同的条件（在双方无其他额外约定的前提下）。

　　在房屋交付条款中，双方应当进一步确认房屋交付的状态、建筑和装修标准，而在实践中有些房屋的基础装修是由出租方负责装修，若此操作则应当进一步确认装修的标准和材料。在条款的形式上，本文建议可以采用附件的形式进行具体约定，甚至可以采用图纸、拍照的方式对房屋的现状或交付标准进行固定。本文需要提请注意的是，在房屋交付状态条款中，需要明确的是房屋毛坯状态下的部分细节，如消防喷淋点位、隔断、装修材质等，这些条款的内容需要给到公司工程部门同事确认，且会直接影响到后续的装修工作。

　　当合同到期、被认定无效或者其他原因中止时，出租房会要求承租方将房屋返还，为了防止日后的争议使双方都受到损失，对于装修以及复原的条款应明确约定。

　　通常的操作方式有现状返还、复原返还或其他方式的返还。此处的返还房屋的状态就与前款中交付房屋的状态相互对应，很多情况下双方会约定返还房屋的状态为交付的状态，因此若房屋在交付时为毛坯状态，则承租方应当自行复原后返还；但若承租时房屋交付的状态为已经有装修的，则是否应当恢复到承租时的装修？ 确实房屋的装修是否拆除、如何返还以及返还的标准等问题，自双方发生争议的情况下很可能造成双方的额外损失，本文认为应当具体明确约定。

　　在写字楼租赁中，不同于房屋租赁，企业需要一定的时间对写字楼进行装修以达到能够办公运营的目的。当企业承租写字楼后，需要装修完毕才能进行运营时，为了使自己的利益最大化，承租人在签订合同时应注意以下要点：

　　装修期，一般是指在某段期限内出租方允许承租方对租赁房屋进行装修的期限，在此需要特别强调的是，大部分情况下免租期和装修期可能存在重合，甚至可能是同一个期限，但是在实践操作中并不必然完全如此。笔者曾经遇到过双方在合同中约定承租人在免租期内可以装修，而免租期过后的一段时间内承租人仍然可以装修，但应当承担相应的租金费用；或者若承租方在实际装修工程中，装修进度较快必一体育官网在线，则会发生装修竣工之日早于免租期到期之日，在这种情况下承租方则可以取得一定期限的免租经营（通常为试营业）期限；而若合同约定租赁期限较长的，双方也可能会在合同履行到一定期限时重新赋予承租人一个装修期限（如整个租赁期限为8年，则双方可以在合同中约定第4年之际，承租方有权对该房屋享有3个月的装修期），但在该装修期内是否享有免租的优惠，则完全取决于双方的协商谈判必一体育官网在线。

　　因此在写字楼租赁中，承租人可以根据自己承租的面积大小和运营情况和出租方约定一定的免租期或者装修期优惠的条款，以便于防止自己在前期投入的资金过多造成后期运营资金的短缺而影响办公营业。

　　若出租方比较强势，不愿意给与装修期的优惠或者免租期，承租方可能面临较大的资金风险，此时承租方可以考虑和出租房协商是否可以在租赁期间进行转让，既是对于承租人资金风险的降低，也是对出租人资金风险的降低。

　　注意的是租赁合同中的装修标准条款，而由于装修标准通常是对于工程专业能力要求较高的内容，目前办公租赁合同中，通常会将装修标准和对于装修的限制内容制作成单独的合同附件。在装修标准条款中，承租方的法务人员应当与专业的工程人员以及装修供应商进行沟通，确认以这一条款的内容和限制作为装修方案的依据和基础。此外，装修工程供应商的资质标准，装修材质的选用、风格的设定、室内隔断的设计等等工作，出租方一般都会要求承租方确认后给到出租方审批或备案。

　　装修施工工程可能是较为发生争议的事项之一。出租人一般会要求承租人聘请有资质的施工方进行装修施工。而需要提请注意的是，某些高档写字楼的出租方会要求某些与大厦联通部位的装修施工工程由出租方指定的施工方进行施工，如消防工程和空调工程。