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　　2017年8月，河南省住房和城乡建设厅、省财政厅、省国土资源厅、省科学技术厅、省国家税务局、省地方税务局等6厅局单位联合中国人民银行郑州中心支行共同印发《关于加快发展成品住宅的指导意见》，明确表示：2018年1月1日起，全省所有市、县新开工建设商品住宅，全部要按照成品住宅设计建设（不含4层以下住宅及单套面积大于200㎡的住宅）。这意味着自2018年1月1日起，新开工的商品住宅将不再是毛坯房，而是具备基本使用功能的成品房。成品房又称“全装修住宅”，遵循“经济、适用、绿色、美观”的原则，实行土建、装修一体化设计与管理，注重环保性。2017年12月07日，河南省人民政府办公厅发布《关于大力发展装配式建筑的实施意见》，提到大力推进装配式成品住宅建设,鼓励装配式绿色建筑实行精装修,推广菜单式全装修,满足消费者个性化需求。

　　距离2018年1月1日全面推行成品房已间隔两年之久，郑州的成品房发展如何？

　　年度差异——政策、限签、市场双重作用下，2018年在售精装项目占比最高 2017年、2018年，限价政策严格，精装绑定为突破限价的主要途径之一。2016年郑州市市场火热，2017-2018年市场余温尚在，项目去化整体较好，为提升项目溢价，无过多精装经验的房企亦大胆试水，尝试精装交付。加上政策推动，税费优惠，尝试精装交付的项目逐渐增多。2018年市区、环郑（龙湖镇、荥阳、中牟）分别在2018年、2017年在售精装项目占比最高。

　　2018年7月政治局会议定调“坚决遏制房价上涨”，楼市严查管控开启，打击绑定精装、车位等市场乱象，精装绑定突破限价执行受限。多重影响下，市场开盘去化骤降，项目去化难度开始加大，价格上涨动力不足，精装房由于价格较毛坯整体偏高，精装刚需项目去化难度加大，对于无明确精装要求的项目，回归毛坯交付，变相降价。2019年市场仍处于下行状态，集中推售量下降，精装项目市场竞争压力加剧，在售项目精装交付占比环比下降。

　　区域差异明显——市区中郑东新区、经开区、高新区在售项目精装占比较高，环郑航空港区在售住宅项目精装占比最高。郑东新区精装项目主要分布在北龙湖板块，该板块依然执行限价政策，主要通过绑定精装、车位、储藏间等方式突破限价。其次北龙湖板块为高端改善片区，通过精装提升项目溢价。经开区项目主要分布在滨河国际新区，亦为改善区域，受市场影响，在地块出让条件无明确的成品房交付下，项目多以毛坯交付，缩短去化周期。高新区一线房企项目较多，在售项目精装项目交付占比较高。市区其他区域整体以刚需、刚改项目为主，客户对价格敏感度高，毛坯交付具有价格优势，精装项目占比较低。环郑区域中航空港区受政策强制要求影响较大，南港项目多以精装交付，龙湖镇刚需属性最强，精装项目占比最低。

　　一线房企在售项目精装占比高 在售的精装项目中，一线%以上。一线房企项目精装交付，具有一定优势。一线房企精装交付尝试较早，在人性化设计、实用等方面具有一定的经验必一运动。全国项目较多，精装部品需求量大，部分部品可定制化，具有价格优势。经验充足，全国范围内项目可以快速复制。

　　郑州碧桂园、万科项目精装交付比率高，但整体呈下滑趋势 碧桂园、万科涉足精装交付较早，经验丰富，进驻郑州相对较早，在售项目较多。2017年在售项目中，精装交付项目占比均达到80%以上。随着郑州市场的整体下行，碧桂园、万科在郑精装项目交付比例有所下降。

　　本土房企在售项目精装占比整体偏低，但不乏亚新专注成品房交付的房企 本土房企涉足精装交付较晚，经验缺乏。在政策驱动下，尝试精装交付项目逐渐增多。但是随着市场变化，精装项目不具备价格优势，精装改毛坯项目增多。以在售项目较多的本土知名房企正商为例，2019年正商在售的精装住宅项目占20%，远比一线房企万科、碧桂园低。本土房企虽然精装交付项目整体占比低，但不乏亚新这种专注于精装交付的房企。2017-2018年亚新在售项目100%精装交付，郑州在售项目无一项目因为市场变动精装改毛坯。

　　未来，郑州成品房交付项目在政策推动下将迎来新的发展 。市场变动下必一运动，毛坯房首付低，更契合市场需求，房企更趋向于毛坯房销售。为推动成品房发展，土地出让条件明确规定商品住宅交付条件——是否为装配式住宅成品交付。验收方面，开发企业要加强对成品住宅工程的质量控制，成品住宅项目实行分户验收，没有组织分户验收、分户验收不合格的成品住宅项目不予办理竣工验收备案手续。同时，成品住宅样板套应在取得预售许可证之前完成，在合同约定的交房日期之后180日内不得拆除。开发企业会在商品住宅质量保证书和使用说明书中载明部品维护保养要求等详细信息。各类部品、设备的性能、规格、类型会在购房合同附件中载明。开发企业在销售环节也将提供相关部品清单并进行公示，同时开发企业项目样板间也将作为交房标准。随着成品房相关制度的不断完善，郑州成品房将会逐步得到发展。