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　　1、海淀西山壹号院最近成交的一套181平米的二层三室两厅房源成交价为1850万，还带车位，均价10.2万，这个盘前两年在12.8万。

　　而前一阵子，回龙观、天通苑部分小区的成交价甚至回落到了2016年的水平。

　　一些前期降幅较小的豪宅次新小区，最终也难以逃脱降价的命运。清河橡树湾、中信国安府等小区相继出现“砸盘”成交便是例证。这是市场规律使然，也反映了富豪们对未来经济的判断。

　　2、这里再列举一个地块附近的例子：清河橡树湾。近期，橡树湾五期万橡府的237平米户型成交价从一年前的3600万降至挂牌价3300万，实际成交价更是降到了2800万，接近一千万的差额消失无踪。回顾2020年，同一户型的挂牌价为2350万，成交价为2000万。

　　如今，万橡府五期的房价从最高点的16万/平米回落至14.5万/平米，已经跌回到2020年的水平，曾经的保值神话被打破。

　　的中关村软件园，腾讯、百度、网易、新浪等总部均坐落于此，高端购买力充足。

　　周边教育资源丰富，包括上地实验小学，地块东南侧还规划了一所由北京市101中学承办的十二年一贯制学校。

　　两宗地块的占地面积分别为3.47公顷和4.25公顷，地上建筑规模分别为7.28万平方米和8.92万平方米。

　　地块形状方正，利于楼栋布局，容积率为2.09，体量可观。按平均每套150平米计算，两宗地块预计能供应大约1000套房源。

　　目前暂不清楚销售指导价，但根据项目周边新盘近几年的开盘价及二手房售价综合判断，功德寺地块的售价预计在11.5万至13万元之间。考虑到近年来海淀地价持续上涨的趋势，最终售价超过13万也并非不可能。

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　　北京规自委已明确了第三批次供地的时间表，这些项目清单公布后，需在9月30日前完成供应，时间紧迫。此前第二批供地清单于6月公布后，至今仍未售罄，可见此次行动的紧迫性。

　　为何如此急于推地？这不得不提到土地财政的重要性。今年全国排名前20的热点城市土地出让金收入普遍出现断崖式下降，所有城市上半年的土地出让金收入均不及去年全年的一半。例如，杭州仅完成33.2%，上海完成19.22%，南京、武汉等地完成率不足10%，广州甚至低至5.48%。即使在北京，这一数字也仅为42.06%，未达到一半。

　　尽管北京对土地财政的依赖程度不高，但并不意味着不需要，因此仍然需要通过卖地来筹集资金。

　　作为全国楼市的风向标，北京土拍市场的热度有助于提振全国土拍市场的信心及开发商的拿地热情。海淀这类受开发商青睐且不愁销售的地块，几乎等同于“地王”。利用“地王”效应，可以重塑市场预期，提振楼市信心。一旦在土拍市场制造出几个“地王”，就能大幅提升周边区域二手房业主的看涨预期，进而刺激二手房价格上涨。价格上涨将增强购房者的入市意愿，促使更多资金流入市场，进一步推高价格预期必一运动，最终形成涨价趋势。

　　然而，这一策略只有在楼市上行期才会有效果。在当前的市场下行期，其效果可能大打折扣，甚至适得其反。无论如何，让我们拭目以待，看看这宗地块是否会引来数十家开发商的激烈争夺。

　　海淀功德寺地块无疑是首选之一。相比之下，同样备受期待的海淀朱房村地块、海淀四季青地块以及海淀六郎庄地块目前尚未挂牌，我们只能静候其上市。这些地块预计要么在2024年的最后一批次供地中亮相，要么则可能顺延至2025年。

　　除了，刚刚已经上架的功德寺地块；在过去的一年里，海淀永丰南地块因其优越的地理位置而备受瞩目。

　　然而在今年的实际拍卖过程中却遭遇了出乎意料的冷遇，最终由海淀区属企业海开集团以接近底价的价格拿下。这一结果引发了业内外人士的广泛关注和讨论。该地块拍卖遇冷的主要因素，有两种：

　　房地产市场的周期性波动是众所周知的事实。在过去几年房价快速上涨的阶段，即便是存在一些缺陷的地块也能通过后期的规划与营销手段吸引购房者。然而，随着整体房价进入下行周期，消费者变得更加挑剔，对于房屋及其周边环境的要求也日益严格。

　　六里屯垃圾填埋场 相隔了这一条河确实，永丰南地块西侧不到1公里处就是仍在使用的六里屯垃圾填埋场。许多网友对此表示担忧，显示出大家对此确实有所顾虑。未来项目入市时，如何让购房者接受这一现状，将考验开发商的

　　说服能力。六里屯垃圾填埋场自1995年开建以来，一直存在争议，尽管从2018年开始，该填埋场全面停止了原生垃圾填埋，仅接收焚烧炉渣，并开始了终场覆盖堆体绿化及环境提升工作，但即便如此，“花园式”的称谓也无法掩盖其作为垃圾填埋场的本质。

　　除了市场环境的影响外，永丰南地块本身的特性也是造成其拍卖遇冷的重要原因。根据拍卖条件，这块土地不仅仅用于建设住宅，

　　还需要配套建设商业设施以及公交场站、养老设施等一系列公共服务设施。其中，自持公建面积达到了83978.71平方米，加上需无偿代建的公交中心站、党群服务中心等，使得开发商在前期投入成本大幅上升的同时，后续运营压力也随之增加。这些因素共同作用下，进一步压缩了开发商的盈利空间，降低了他们参与竞拍的积极性。

　　永丰南地块拍卖遇冷并非偶然现象，而是多重因素共同作用的结果。它不仅反映了当前房地产市场环境下开发商面对不确定性的审慎态度，同时也揭示了在调控政策趋紧的背景下，土地出让条件对于地块吸引力的巨大影响。如果将时间倒退回两年前，或许我们能够看到一个截然不同的拍卖场面。然而，在当前的市场条件下，这样的结局也在情理之中。对于未来的房地产市场而言，如何在满足城市规划要求的同时，合理设定土地出让条件，平衡各方利益，将是值得深入思考的问题。

　　。此次公布的地块由北京海开颐和房地产开发有限责任公司负责开发，设计单位为北京大象建筑设计有限公司。

　　海开永丰南项目占地面积达89529.8平方米，地上建筑面积为222463.3平方米，建筑控制规模同样限定在222463.3平方米之内。项目限高为45米，这意味着它将呈现出较为低密的居住环境。

　　与58号地的纯改善定位不同，72号地的定位为刚需加改善；分别位于街区的西北和西南方位；0055号地为商服公交用地，包含一栋11层的酒店、一栋10层的办公楼以及一栋2层的商业建筑，位于街区的东北角；0064号地为商服用地，包括三栋11-12层的酒店以及一栋3层的商业建筑，地处街区东南角，紧邻地铁16号线永丰南站。

　　北区58号地由6栋楼组成，主要提供三种户型：140平米、150平米和170平米。具体分布如下：140平米户型位于1号楼，共有120套；150平米户型分布在2号楼、4号楼、5号楼和6号楼，总计140套；170平米户型则位于3号楼，共有60套。除4号楼层高为3.1米外，其余楼栋均为3米。3号楼作为楼王，170平米的户型享有更宽敞的空间，其前方楼间距达到45米。

　　南区72号地则由9栋楼组成，主要提供三种户型：100平米、120平米和140平方米。具体分布如下：100平米户型位于3号楼、4号楼和9号楼，共有84套；120平米户型分布在1号楼、2号楼和8号楼，总计168套；140平米户型则位于5号楼和6号楼，共有120套。

　　根据规划图显示，项目并没有之前传闻中的阳台赠送设计；每栋楼地面设有天井，一层带有下沉式户型。

　　尤其值得一提的是，该项目将采用高标准建设，超越现有的幸福里项目标准，外立面将会使用干挂石材与铝板相结合的设计，既保证了美观度又兼顾了耐用性。

　　起始为三居室户型。其中，主力户型集中在120-130平米之间，总共约有700多套房源。值得注意的是，该项目的得房率预计能达到85%，这在当前市场上是一个相当高的比例，意味着实际可使用面积更大。

　　海开永丰南项目定位于高端改善型住宅，指导售价为每平方米9.3万。按照主力户型120平米计算，总价约为1200万左右。这样的定价策略对于寻求在海淀区核心位置购置新房的买家来说，无疑没什么吸引力。想要买房还得降价，不信就去看隔壁几个月卖了5套的某楼盘。

　　项目的案名和户型图预计将在本月底前公布。并于12月份正式开盘销售。鉴于其出色的地理位置、高品质的建筑设计以及合理的定价策略，海开永丰南项目有望成为市场上的一匹黑马。对于有意在海淀区置业的购房者而言，这是一个值得关注的机会。

　　一站可达西北旺，两站可达马连洼，并可换乘13号线，地铁通勤极为便利。对于依赖公共交通的居民而言，这是一个极大的加分项。

　　永丰南地块北侧紧邻用友产业园，再往北则是永丰产业园，距离中关村壹号仅约1公里，到南边中关村软件园内的网易、新浪、腾讯北京总部也不过3公里左右。永丰产业基地和中关村软件园经过多年的发展，已形成成熟的城市配套设施，交通、学校、医疗、商业等方面均属优质水平。

　　K地块中，0061和0077两块住宅用地面积较大，而0092地块已经确定为建华实验学校的选址，涵盖小学、初中、高中十二年一贯制教育。

　　教育方面，海淀区一直在加强该区域的教育资源，地块北侧就有中关村三小（科技园分校）。根据规划，海淀区建华实验学校也将迁至此地，提供小学、初中、高中十二年一贯制教育。

　　商业方面，距离中关村壹号约1公里，一站地铁可达西北旺万象汇，而北侧约3公里处正在建设中的海淀大悦城即将投入使用。地块自身配备两块商业用地，足以满足日常生活所需。

　　此外，百旺家园的部分底商大多处于招商或关闭状态，只有少数便利店和零星的饭店在营业。

　　距离较近的次新房项目西山锦绣府曾是限竞房，当时限价为5.8万/平米，尽管销售时附带车位和仓储费用，但仍受到热捧。而在一站之外的西北旺板块，二手房价格区间从8.5万/平方米到13万/平米不等。

　　如园共有26栋楼，其中南区7栋，北区19栋，总共有1011户。10层高的板楼设计，楼间距大约50米，中间穿插了16个主题园林，提供了极高的居住舒适度。板块赋予了如园宁静的居住环境，地铁与商业设施的距离恰到好处，整个小区格外安静。

　　在户型设计上，如园以大平层四居室为主，面积从230平方米到520平方米不等，最小的三居室面积也有230平方米，吸引了高净值人群入住。此外，每个户型都配有阳台，适合种花养草，甚至可以封闭阳台，这一点相比西山壹号院（仅在2层和6层设有阳台）而言，在居住体验上是一个显著的优势。

　　如园的房价从2021年的每平方米10万元上涨到了今年的12.6万元。从目前来看，在这一轮楼市下行的行情中，如园几乎未受影响。

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　　根据出让信息，该地块总建筑规模为16.29万平方米，其中0120、0132地块为二类城镇住宅用地，容积率分别为2.0和1.7，总建筑面积达14.92万平方米；0162地块为零售商业用地，建筑规模约1.36万平方米。值得注意的是，该地块为“回炉”地块。

　　早在2016年11月16日，北京市推出海淀区永丰产业基地的018号和019号地块，要求竞买报价达到土地上限价格时，转为竞报企业自持商品住房面积，自持的商品住房只能作为租赁住房，不得销售。其中，018号地块吸引了16家开发商经过38轮竞价，019号地块吸引了12家开发商52轮竞价。最终，这两宗地块被万科以总价109亿竞得，竞报的自持面积为100%，包括住宅和商业。018号地块成交价为50亿，019号地块成交价为59亿，土地单价超过3.6万/平米。

　　这两宗地块也是万科响应政府推动“租售并举”政策的全新尝试。之后，018号地块被万科开发为万科翡翠书院，作为全国首个企业自持租赁房项目，项目容积率为1.78。按照当时的“70/90政策”要求，180平方米的四居室产品占比不到30%，被设计为复式（两层+阁楼），其余户型主要为90平方米的三居室。

　　2018年4月，北京万科对外发布了翡翠书院项目的预租信息，租赁房源包括月租金约为1.5万至1.8万元的90平方米三居室和月租金约为3万至4万元的180平方米四居室。所有房源主打长租，最长租期不超过10年，一次性签订10年租期合同，租金不变，但要求一次性付清全部租金。即便不考虑建安、财务、管理和融资成本，企业109亿元的土地款至少需要30年才能回本。面对成本压力，万科曾考虑寻找合作方共同开发上述地块，但未能成功。直至去年9月，万科子公司通过与华泰资产管理有限公司签署协议，设立不动产

　　债权投资计划获得不超过40亿元的融资，期限最长为10年，这才使得万科翡翠书院的第一个10年租期得以“解套”。

　　随着房地产行业融资收紧、销售下滑，万科自身流动性承压。根据海淀区人民政府2021年公布的消息，019号地块总投资估算为69.15亿元，但由于建设资金量大、收益低、资金回笼慢，开发难以进行。最终，万科不得不折价退地。今年6月，019号地块再次挂牌，即为本次出让地块。时隔8年，地块出让条件有所改变：不再需要企业自持，而是地价达到上限后转为现场摇号方式确定竞得人。挂牌价格和地块合理上限价格分别调整为86亿元和103.2亿元，几乎翻倍。

　　值得注意的是，该地块按照溢价率情况分段设置住宅指导价：当溢价率低于15%时，指导价为9万元/平方米；溢价率高于15%低于20%时，指导价为9.3万元/平方米，浮动范围为±8%。据了解，今年土拍市场低迷，在多宗地块出让中根据市场变化调整了限价政策。例如，4月底海淀永丰南地块出让时，最高溢价率提至20%，突破了此前15%的惯例；5月底东城区金鱼池地块出让时，采用溢价率分段指导价的方式拍卖，并将溢价率上限调高到25%。此外，7月23日大兴区一组团地块的出让规则中，允许同一集团的不同成员企业在竞价阶段参与竞拍。但从近半年 的地块竞拍热度来看，由于目前多数企业流动性承压，对于拿地积极性不高。

　　保利这宗“回炉”地块亦是如此，由于今年上半年该板块已有3宗地块入市，且周边在售项目仍有库存，同时地块总价较高，因此没有出现激烈争抢的局面。仅有保利+北京建工、中海、海开3家企业参与竞拍，最终经过少数几轮举牌，由保利+北京建工以总价89.01亿元竞得，溢价率3.5%，住宅部分成交楼面均价约5.96万元/平方米，销售指导价为9万元/平方米（溢价率15%以下），上下浮动8%。

　　地块位于海淀区北部永丰板块，属于中关村生态科创小镇范围内，占地面积约8.56公顷，地上总建筑面积约16.28万平米，其中住宅面积为14.92万平米，商业面积为1.36万平米。

　　该地块周边产业资源丰富，距离永丰产业园仅1公里，距离中关村生命科学园约3公里，距离航天城约3.5公里。地块周边交通便利，紧邻北清路，

　　、清华大学附属中学永丰学校、人大附中航天城学校等优质教育资源；附近还有北京大学国际医院、总医院京北医疗区、海淀北部医疗中心等医疗资源；以及海淀大悦城（步行仅180米，预计年底开业）、中关村壹号商业广场、超级合生汇等商业配套。

　　地块西北方向是规划建设的西玉河湿地公园。这个区域真的可算是一个职住一体的理想区域，各项配套规划落实得很快。

　　再说保利这几年在北京的项目表现优异，如保利和光煦境、保利天汇、保利朝央和煦等，基本都是区域内销售最好的项目。此次永丰这个地块应该是保利的顶级产品系“天字系”，值得期待。

　　中海西山观复地块在今年2月份成功成交，当时楼面价达到了6.3万/平米以上。该项目拥有1.8的低容积率以及36米的建筑高度限制，无需配建任何公共设施，这使得其成为了一个纯粹的改善型住宅项目。

　　根据住建委官方数据，该项目于6月20日获得了预售许可证。然而，尽管具备良好的硬件条件和较高的指导价（8.5万/平米），截至发稿前，西山观复仅网签了5套房源，市场反应远低于预期。

　　过去一年来，北京楼市经历了显著的调整期。尤其是在高端住宅市场，不论是学区房还是次新房，普遍出现了价格下滑的现象。这种趋势不仅削弱了购房者的信心，也让许多原本打算入市的买家选择了观望态度。

　　虽然西山观复拥有优越的产品品质，但其地理位置相对偏远。在以前，开发商可以通过强调地段发展潜力、品牌影响力等方式吸引购房者，即便项目本身位于不太便利的位置。然而，随着市场环境的变化，购房者变得更加理性，不再轻易被“噱头”所打动。

　　当前经济形势复杂多变，不少家庭面临较大的财务压力。在此背景下，人们在做出重大投资决定时自然会更为谨慎。特别是在房地产这样一个需要巨额资金投入的领域，任何风吹草动都可能直接影响到消费者的购买意愿。

　　西山观复项目的市场表现不佳并非单一因素所致，而是多种内外部因素共同作用的结果。面对当前的市场挑战，开发商需要更加注重产品质量和服务体验的提升，同时也要灵活调整营销策略，以适应不断变化的市场需求。而对于潜在购房者而言，则应继续坚持理性消费原则，在充分了解项目信息的基础上作出最佳选择。

　　预算充足的情况下，首选自然是功德寺地块。如果后续产品不尽如人意，您可以继续等待

　　朱房村地块。今年第四批次如果没有供地，那么第五批次很快就会到来。至于海淀六郎庄地块，今年能否推出还存在不确定性，可能性较小。

　　预算在800万至1000万之间，可以在永丰南地块和保利永丰地块中选择。哪个楼盘性价比更高、楼层更好、价格更低，就选择哪个。从开发商的综合实力和产品质量来看，保利占据优势；但最终的选择还需根据个人具体情况和预算来决定。

　　至于中海西山观复，说实话，即便我想为其说好话也有些困难；销量摆在那儿。它的位置确实不如上述新地块理想。

　　今年海淀区推出的地块较多，其中大多数地理位置都要优于西山观复所在的这片区域。

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